Simulador de Financiamento
Compare Tabela Price e SAC e veja quanto de juros o financiamento custa.
Seus dados
Quanto você paga à vista. Pode ser zero.
A parcela é fixa em R$ 2.030,14 durante os 360 meses. No total você pagará R$ 490.849,67 de juros — 204,5% do valor financiado.
Memória de cálculo
PMT = PV × [i × (1+i)ⁿ] ÷ [(1+i)ⁿ − 1]
- 1Valor a financiarR$ 300.000,00 − R$ 60.000,00 = R$ 240.000,00
- 2Taxa mensal equivalente(1 + 10,00%)^(1/12) − 1 = 0,7974% ao mês
- 3Prazo em meses30 anos × 12 = 360 meses
- 4Parcela fixa pela Tabela PriceR$ 240.000,00 × [i × (1+i)^360] ÷ [(1+i)^360 − 1] = R$ 2.030,14
- 5Total de jurosR$ 730.849,67 − R$ 240.000,00 = R$ 490.849,67
O cálculo considera apenas juros. Financiamentos reais incluem seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração e, no caso imobiliário, correção pela TR — o que eleva o valor final.
Como calcular o financiamento passo a passo
- 1
Informe o valor do bem e a entrada
A diferença entre os dois é o valor efetivamente financiado, que é a base de todo o cálculo.
- 2
Escolha a taxa e o prazo
Use a taxa anual oferecida pelo banco. A calculadora converte para a taxa mensal equivalente automaticamente.
- 3
Selecione o sistema de amortização
Price para parcela fixa, SAC para parcelas que começam maiores e vão diminuindo.
- 4
Compare o total de juros
Alterne entre os dois sistemas com os mesmos dados e veja a diferença no custo total.
Price ou SAC: qual escolher
A Tabela Price mantém a parcela igual do primeiro ao último mês. É previsível e facilita o planejamento, mas nos primeiros anos quase tudo que você paga é juros — a dívida cai devagar.
No SAC, a amortização é constante e os juros incidem sobre um saldo que diminui todo mês. A primeira parcela é mais pesada, mas ela cai continuamente e o total de juros costuma ser menor.
- Price: parcela fixa, previsível, juros totais maiores
- SAC: parcela inicial mais alta, decrescente, juros totais menores
- SAC exige maior renda para aprovação, por causa da primeira parcela
Por que o total pago é tão maior que o valor financiado
Em prazos longos, os juros compostos dominam. Um financiamento de 30 anos pode fazer você pagar mais do que o dobro do valor emprestado — não porque a taxa seja absurda, mas porque ela incide por 360 meses.
É por isso que reduzir o prazo tem efeito tão grande. Encurtar de 30 para 20 anos aumenta a parcela, mas derruba o total de juros de forma desproporcional.
A amortização antecipada
Você pode usar recursos extras — FGTS, 13º, bônus — para amortizar o saldo devedor. Ao fazer isso, escolha entre reduzir o prazo ou reduzir a parcela.
Reduzir o prazo economiza mais juros no total. Reduzir a parcela alivia o orçamento mensal. A lei garante o direito à amortização antecipada com desconto proporcional dos juros futuros.
O que esta simulação não inclui
O cálculo considera apenas juros. Financiamentos reais somam seguros obrigatórios (MIP, que cobre morte e invalidez, e DFI, que cobre danos ao imóvel), taxa de administração mensal e, no crédito imobiliário, correção do saldo pela TR.
Por isso a parcela do contrato costuma ser maior que a simulada. Peça sempre o CET — Custo Efetivo Total — que reúne todos esses componentes em uma taxa só.
R$ 240.000 financiados a 10% ao ano — Price vs SAC
| Prazo | Sistema | Primeira parcela | Total de juros |
|---|---|---|---|
| 20 anos | Price | R$ 2.248 | R$ 299.500 |
| 20 anos | SAC | R$ 2.914 | R$ 230.600 |
| 30 anos | Price | R$ 2.030 | R$ 490.800 |
| 30 anos | SAC | R$ 2.580 | R$ 345.400 |
Fonte: Valores aproximados, calculados com esta ferramenta e arredondados. Não incluem seguros nem taxas.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre Price e SAC?
Na Price a parcela é fixa e os juros totais são maiores. No SAC a amortização é constante, a parcela começa mais alta e vai caindo, e o total de juros costuma ser menor.
Qual sistema é mais barato?
O SAC, na maioria dos cenários, porque amortiza o saldo devedor mais rápido e os juros incidem sobre um valor menor a cada mês.
Posso usar o FGTS no financiamento?
Sim, no crédito imobiliário. O FGTS pode compor a entrada, amortizar o saldo devedor ou pagar parte das prestações, respeitadas as regras do programa.
Vale a pena dar uma entrada maior?
Quase sempre. Cada real de entrada reduz o valor financiado e, com ele, todos os juros que incidiriam sobre esse valor ao longo do contrato.
O que é CET?
Custo Efetivo Total: a taxa que reúne juros, seguros, tarifas e demais encargos. É o número que realmente permite comparar propostas de bancos diferentes.
A parcela simulada é a que vou pagar?
Não exatamente. A simulação considera apenas juros. A parcela real inclui seguros obrigatórios e taxa de administração, e no crédito imobiliário há correção do saldo pela TR.
Fontes e transparência
- Banco Central do Brasil — regras de crédito imobiliário
- Resolução CMN sobre divulgação do Custo Efetivo Total
Metodologia revisada e conteúdo atualizado em . Versão do cálculo: 1.0.0.